Bostadsknarkaren

Ständigt på jakt. Aldrig nöjd.

Auktionsteori – vinnarens förbannelse

Alla som ska bjuda på en bostad ställer sig rimligen frågan: ”vad är det värt”?

Svaret är en kombination av två sorters värden. Först och främst det ”gemensamma värdet” som återspeglar vad ”marknaden” tycker om bostadens egenskaper såsom dess läge, dess planlösning, arkitektur, förekomsten av öppen spis etc. Detta värde är det som värderingsmän och ”datavärderingar” räknar ut genom att utgå från områdets kvadratmeterpriser och justera för typiska värdehöjande egenskaper som högt upp i huset eller tillgång till balkong. I det ”gemensamma värdet” ska vi också lägga en värdering av hur man tror att priserna kommer utveckla sig framöver. En tro på stigande priser drar upp det ”gemensamma värdet” på objektet redan idag, och vice versa.

Sedan har vi det ”privata värdet” som beror på hur hett just du tycker detta område är, hur gärna just du vill ha stuckatur, fungerande kakelugnar, terrass i söderläge eller nyrenoverat kök. Du kanske värdesätter dessa egenskaper mer än alla andra som kom till visningen samtidigt som du kanske är mer känslig än de andra spekulanterna för den hårt trafikerade gatan precis utanför huset. Det ”privata värdet” plussar på eller drar av från det ”gemensamma värdet” när du ska bedöma vad lägenheten är värd för dig. Ingen har dock en exakt mall för hur man ska plussa på och dra ifrån utifrån sina preferenser. Och även om det finns värderingsverktyg på nätet som snabbt levererar ”datavärderingar” av det ”gemensamma värdet” (som de skulle kalla ”uppskattat marknadspris”), så sker det inom ett visst intervall med ibland rätt så stora marginaler.

De flesta torde därför var rätt så osäkra på ”vad det är värt”. Bortsett från att man oftast har en övre gräns för vad som är möjligt att betala (lånelöftet), så svävar alla i en viss osäkerhet om vad som är ett rimligt pris. Det är således upplagt för att bli påverkad av andras värdering och hetsen i en budgivning.

Det är sällan man kan säga att den som segrat i en budgivning är en vinnare i bemärkelsen att den gjort en bra affär. När det råder osäkerhet om det ”gemensamma värdet” är det nämligen upplagt för att en ”vinnarens förbannelse” ska vila över den som sträcker sig längst i budgivningen. Att man kallar det en ”förbannelse” beror på att ”vinnaren” i en budgivning per definition är den som har den mest optimistiska synen på vad objektet är värt. Och den som är mest optimistisk är sällan den har rätt. Det har bevisats gång på gång genom olika varianter av följande enkla experiment[1].

Fyll en glasburk med småmynt, notera för dig själv det totala värdet av mynten i burken. Auktionera ut burkens innehåll till högstbjudande. Med största sannolikhet kommer detta att ske:

1. Det genomsnittliga budet kommer vara lägre än det faktiska värdet på alla mynten i burken (eftersom människor i regel ogillar risk, och därför är försiktiga med att bjuda för mycket[2]).
2. Det ”vinnande” budet är högre än det faktiska värdet på alla mynten i burken (eftersom det alltid är den största optimisten som vinner en budgivning).

Vinnaren är överoptimistisk, har för stark tro på att hon ska få tillbaka pengarna om hon säljer snart igen. Överoptimistisk genom att blunda för det faktum att väldigt få andra spekulanter var beredda att hänga med så långt upp i budgivningen. Överoptimismen kring det ”gemensamma värdet” bygger ofta på en övertro på den framtida prisutvecklingen på bostadsmarknaden. Den som tror att priserna kommer fortsätta stadigt upp med 10% per år även i framtiden vågar naturligtvis vara kaxigare i budgivningen än de andra som klokt nog har en mer reserverad inställning till framtida prisutveckling.

Visst kan ”vinnaren” av en budgivning bjuda högre än de andra på grund av att det ”privata värdet” för denna person råkar vara så mycket större än alla de andra budgivarnas ”privata värden” av bostaden. För den som bara kan tänka sig att bo på en viss adress i en bostad med ett mycket bestämt antal kriterier som skall vara uppfyllda, så är det ”privata värdet” av en sådan bostad mycket högt när den väl dyker upp på marknaden. På så sätt kan personlig smak mycket väl bli avgörande i en budgivning. Om det dessutom råkar finnas en till budgivare med så strikta preferenser, kan priset bli mycket högt. Det är då mäklarna talar om att ”de två skulle bara ha det, kosta vad det kosta vill”. Då handlar det inte om ”vinnarens förbannelse”, utan snarare om ren desperation och tjock plånbok.

”Vinnarens förbannelse” drabbar den budgivare som lägger högsta budet på grund av att hon har den mest optimistiska synen på bostadens ”marknadsvärde”. Det är en förbannad vinst eftersom det kan bli svårt att sälja objektet igen lika dyrt. Ju längre budgivningen pågår mellan slutkombattanterna efter att man ”tappat klungan” bakom sig, desto mindre stabilt marknadspris kan man säga att slutpriset är. Ett ”stabilt” marknadspris är ett pris som man med hyfsat god sannolikhet kan få ut om man skulle sälja igen kort efter att man köpt objektet.

Det är tyvärr oftast de svagaste spekulanterna som har lättast att bli offer för ”vinnarens förbannelse”. Nybörjarna, t ex de som ska köpa sin första lägenhet eller nyinflyttade, har ännu inte blivit tillräckligt streetsmarta på bostadsmarknaden. De har inte tillräcklig koll på vad som är ett rimligt, stabilt marknadsvärde. Man blir mer och mer immun mot förbannelsen ju oftare man varit med och budat[3]. De erfarna budgivarna har oftast lärt sig känna igen när budgivningen håller på att gå överstyr. Den erfarne budgivaren har lärt sig att tolka andras avhopp från budgivningen som en varningssignal att det nu håller på att bli för dyrt. ”Vinnarens förbannelse” vilar över de två budgivare som är kvar i slutet på en budgivning som fortsätter långt över nivån då alla andra budgivare lade av. Den erfarne budgivaren nås oftare av den insikten, och lägger av i tid såvida han inte har synnerliga skäl att betala mest för bostaden (t ex att han är desperat på just ett sådant här objekt, inte bryr sig om pengar, eller besitter hemlig information om att det finns diamanter inmurade i källargolvet). Men även om de mer erfarna budgivarna lärt sig ta intryck av de andra budgivarnas ”avhoppspriser”, så är de heller inte helt immuna mot att drabbas av ”vinnarens förbannelse”.

Problemet med att lägga bud som bygger på en överoptimistisk syn på marknadsvärdet drabbar nybörjare värst i auktioner med slutna bud. Den typen av auktion förekommer när advokater säljer dödsbon eller liknande genom anbud. Då lägger man ett – för de andra budgivarna hemligt – bud före ett visst datum. Auktionsförrättaren sprättar kuverten med de olika buden samtidigt, och högsta budet ”vinner”. Då har ju inte nybörjaren möjligheten att ta intryck av andras avhoppsnivåer för att avgöra var de flesta anser att priset på objektet bör ligga. Då är det allra lättast att riskera betala för mycket om man haft en för optimistisk syn på marknadsvärdet.

”Vinnarens förbannelse” är endast ett problem i den utsträckning som högsta budet verkligen bygger på ett felaktigt antagande om det ”stabila marknadspriset”.

Om vinnaren bjöd högst med motiveringen ” det är det värt, det får man lätt ut om man skulle behöva sälja om ett halvår”, så skulle jag säga att vinnaren drabbats av ”vinnarens förbannelse”, eftersom det bara var han som var så optimistisk om värdet.

Men i det fall budgivarens värdering till största delen bygger på det ”privata värdet” (som ju beror på personlig smak), så kan ett riktigt högt bud motiveras med att ”det här är så unikt och helt rätt för min smak, att jag kommer behöva leta många år för att hitta något lika bra igen, så jag slår till även om det blir dyrt”.

Det viktiga är att försöka rannsaka sig själv och fråga sig varför man bjuder så mycket som man gör – först då kan man avgöra om det är klokt att ligga kvar och riskera vinna budgivningen. Det är skälet till att man bjuder högst som avgör om man kan gratulera sig själv som sann vinnare till något som har ett högt personligt värde eller om man är en ”förbannad vinnare” av något som blev dyrare än det ”stabila marknadspriset”.

Risken för att nybörjaren råkar bjuda för mycket ökar när antalet budgivare stiger[4]. Ju fler som lägger bud, desto högre måste du då själv gå i ditt högsta bud för att ha samma chans att vinna som om det var färre budgivare inblandade. Med fler budgivare ökar nämligen chansen att det tillkommer någon som har en överoptimistisk syn på marknadsvärdet (eller, för alla del, att det kommer någon som har en mycket hög ”privat värdering” av objektets attribut).

”Vinnarens förbannelse” blir alltså som värst när antalet budgivare är som störst.

Den rationelle budgivaren borde därför bli alltmer försiktig i sin budgivning, ju fler som är med och budar. Den rationelle budgivaren, ja. Ring mig om du hittar honom! Om folk betedde sig rationellt och ekonomiskt klokt, skulle det inte uppstå någon ”vinnarens förbannelse”.

Ett annat sätt att förstå varför fler budgivare oftare ger högre slutpris, är att påpeka att i en vanlig budgivning på en bostad så betalar vinnaren faktiskt inte nödvändigtvis vad den själv tycker bostaden som mest är värd. Vinnaren betalar vad den som bjöd näst högst anser att den som mest är värd. Eftersom budgivningen stannar när tvåan lägger av, vet endast ettan hur högt han egentligen varit beredd att gå. Med fler budgivare i leken, ökar chansen att ytterligare en budgivare hänger med så långt att tvåan istället blir trea, och den ”extra budgvivaren” fortsätter pressa upp priset en bit till, innan han också lägger av som tvåa. Men då har ettan fått betala ännu lite mera, och kommit ännu lite närmare sin egen smärtgräns. Med ett oändligt antal budgivare tvingas vinnaren – som är mest betalningsvillig – att betala ”fullt ut”, alltså tangera sin smärtgräns. Enligt detta resonemang, måste det stå klart att:

Desto fler budgivare, ju närmare kommer man vinnarens smärtgräns, och desto högre slutpris[5]!

Man skulle också kunna säga att ”ju fler budgivare, desto närmare det sanna marknadspriset kommer man”. Om man med marknadspriset menar det maximala pris som det går att sälja bostaden för om man frågar alla köpare som finns på marknaden. Lyckas du bara locka några av dem till budgivningen vet du inte om det finns flera där ute som kanske skulle varit beredda att betala mera. Men ju fler som deltar i budgivningen, desto säkrare är säljaren på att den högstbjudandes pris är den verkliga toppnoteringen som går att uppnå[6].

Men ett ökat antal budgivare skulle kunna vara bra för även köparen.

”Vinnarens förbannelse” riskerar visserligen bli värre ju fler budgivare som är med. Men det finns en motkraft som också blir starkare ju fler som budar. Ju fler som lägger bud, desto mer informativ blir budgivningen för alla inblandade. Om det är många som helt plötsligt lägger sig vid en viss nivå är det en starkare indikation på att ”ovanför den här nivån kan det vara riskabelt att gå om man vill vara säker på att få igen pengarna om man tvingas sälja”. Omvänt, ju fler som är kvar vid en viss nivå, desto mer betryggande för de som är kvar i budgivningen att fortsätta buda. Ju fler budgivare, desto bättre bild får man av vad som är att betrakta som ett ”stabilt marknadspris”, det som man rimligen kan räkna med att få om man ska sälja snart igen.

Ju fler budgivare, desto säkrare blir både köpare och säljare på vad marknadspriset för objektet är.

Budgivare, som har förmågan att hålla sinnet kallt nog för att uppmärksamma andra budgivares avhopp som en varningssignal, har störst nytta av att antalet budgivare ökar. För dem torde motkraften mot ”vinnarens förbannelse” bli starkare än själva förbannelsen. Men för de allra flesta – som lätt dras med av budgivningens hets och drabbas av ”auktionsfeber” – är tyvärr förbannnelsekraften starkare än motkraften när antalet budgivare ökar.

Om fler budgivare öppnade upp ögonen och tog till sig informationsvärdet av andras bud, så skulle ett ökat antal budgivare enbart vara positivt eftersom vi då får mer tillförlitliga priser. Signalvärdet av att 28 av 32 budgivare hoppade av vid 3-miljonernivån, är större än att 5 av 6 stannade där. Det borde få fler optimister att höra varningsklockorna ringa när de trots massavhopp från budgivningen vid 3 miljoner fortsätter buda uppåt i alla fall. Åtminstone borde det bli tydligare för dem att ett högre pris bara kan motiveras av personliga skäl, dvs att man budar vidare på grund av att det ”privata värdet” är det som styr ens bud. Men det verkar som att få spekulanter tar sig tid att tänka på detta vis. Och det handlar inte att vara nybörjare eller ej, det är snarare så att ju mer erfaren man är av budgiviningar destor värre blir det. I en studie av stockholms småhusmarknad[7] där man jämförde förstagångsköpare med mer erfarna husköpare visde det sig att personer som varit inblandade i flera budgivningar som de förlorat tenderar att höja sin maxgräns mer än nybörjarna som inte förlorat så många budgivningar tidigare.

Förklaringen kan vara att de som är trötta på att förlora en budgivning drabbas extra hårt av det som händer inom dem på det psykologiska planet när budgivningen är igång.

Blogga med WordPress.com. | Tema: Hemingway av warpspire.

Inlägg RSS Kommentarers RSS