Det optimala utropspriset
Jag har länge letat efter teorier kring hur man ska sätta ett optimalt utgångspris vid budgivning på bostäder. Det finns tyvärr inte mycket att hämta inom den traditionella auktionsteorin. Teorin delar in objekt i saker som antingen har ett ”private value” eller ”common value”. Teorin funkar inte för objekt som har lite av bägge, som bostäder. Dels finns det ju ett objektivt marknadsvärde (”common value”) i spekulanternas medvetande. Även om de har olika uppfattningar om vilket värdet är, finns tron på ett fixt marknadsvärde som är ”vad man får ut för lägenheten om man skulle sälja snart igen”. Men så finns det även ett (lika stort?) element av personlig värdering (”private value”) som har att göra med personlig smak och tycke – ”värdet ligger i betraktarens öga”. Ingen teori kan hantera bägge värderingssätten samtidigt. Den som konstruerar en sådan modell kan säkert få Sveriges Riksbanks ekonomipris till Alfred Nobels minne så småningom. I väntan på det så ringde jag upp en av de mest framträdande forskarna på området, Oxfordprofessorn Paul Klemperer.
Våren 2000 blev han utsedd att leda den brittiska regeringens arbete med att sälja 3G-licenser. Från början räknade man med att dra in 2-3 miljarder pund på försäljningen. Paul Klemperer och hans team av ekonomer konstruerade dock en auktion som var så snillrik i sitt upplägg att budgivningen skulle komma att bli en helt osannolik succé. När auktionen var över efter en månads intensiv budgivningen mellan telebolagen hade man dragit in 22,5 miljarder pund. Därmed blev det historiens största auktion någonsin.
Jag berättar för professor Klemperer – som är fast övertygad om att auktion är den rätta försäljningsmodellen även för bostäder – om den svenska bostadsmarknaden och våra budgivningar. Han tycker det låter som ett klockrent exempel på auktionsförfarande. Men han varnar mig som sig bör för att försöka tillämpa auktionsteori rakt av för att komma fram till ett optimalt utgångspris.
-Om människor agerade rationellt kunde vi tillämpa teorin. Men människor agerar ju inte rationellt i sådana här fall. Teorin funkar bäst när man tillämpar den på stora företagsbeslut.
Företag som lägger mångmiljardbud i en 3G-auktion agerar mer kalkylerande och förutsägbart än konsumenter som köper lägenhet.
-Teorin fungerar sämst för att analysera konsumentbeslut. Att köpa något på E-bay är en helt annan sak än att köpa ett företag. Även om företagsledare också låter sig luras av psykologiska knep så är privatpersoner som ska köpa hus mer utsatta för de psykologiska mekanismerna som spelar en ett trick i en budgivning.
Klemperers rekommendation till den som ska sätta utgångspriset på sin bostad som ska säljas med budgivning är därför att helt enkelt titta på vad erfarenheten visar fungerar bäst.
-Titta på hur det funkar på Sothebys. De sätter ett utgångspris som är väl i underkant med reservationspriset, alltså det säljaren är beredd att släppa objektet för. Så gör man ju helt enkelt för att få så många som möjligt intresserade av att dyka upp vid budgivningen. Det är ingen slump att man gjort så i över hundra år.
Men det finns ändå en undre gräns för hur lågt man kan sätta utgångspriset.
-Om man lockar till sig för många spekulanter som är där utan att ha någon chans att köpa objektet så kan det uppfattas som för jobbigt för de som har råd att delta.
Budgivningen kan då ta för lång tid, och risken finns att de högintressanta budgivarna tröttnar eller hinner hitta något annat objekt att buda på under tiden. Dessutom bör man tänka på att priset även har ett visst signalvärde om vilken målgrupp man anser att objektet riktar sig till. De som känner att de vill ha något exklusivt kanske inte ens vill befatta sig med ett hus som verkar vara till för kreti och pleti. Sätter man utgångspriset för lågt på finare objekt, så riskerar man att stöta bort de som är ute efter något som känns mer exklusivt.
Man bör alltså sätta utgångspriset lägre än vad man minst vill ha, men inte så lågt att budgivningen blir för långrandig eller skrämmer bort de som är ute efter något exklusivt. Det allra viktigaste är att det åtminstone är så lågt att man snabbt får igång en budgivning, att ingen tvekar att lägga första budet.
Jag har alltså ringt upp världens främste expert på auktionsteori bara för att landa i en så ovetenskaplig slutsats som att det optimala utgångspriset är en fråga om fingertoppskänsla. Det låter sig inte räknas ut genom någon formel utifrån en ekonomisk teori. Än, i alla fall.
Inga kommentarer ännu
Hoppa till kommentarer från | kommentar-rss [?] | trackback uri [?]